2021-10-21 03:08瀟湘晨報官方百家號
河南日報客戶端記者 周青莎 通訊員 趙棟梁
劉某麗與某弘物業公司物業服務合同糾紛案
——單一業主作出的解除物業合同的意思表示并不直接產生合同解除的法律效力
一、基本案情
2014年1月19日，某弘物業公司（甲方）與劉某麗（乙方）簽訂《前期物業服務協議》，其中第五條約定的有償服務費包括車位維護費用，地下停車場、車庫車位為80元／席／月，業主不按照協議約定的收費標準和時間繳納有關費用的，甲方有權要求補繳并從逾期之日起按照每日3‰交納違約金。因車位交付糾紛，劉某麗將開發商河南某弘實業有限公司訴至一審法院，該院于2019年4月20日作出另案判決，認定劉某麗的車位交付時間是2017年年底。劉某麗至今未繳納過車位維護費，某弘物業公司催繳未果提起本案之訴，請求：依法判令劉某麗向其支付物業服務費用2720元，違約金4174.1元（違約金暫計至2019年5月31日，實際主張至付清物業服務費之日），共計6894.1元。
二、裁判結果
法院生效判決認為，某弘物業公司為案涉小區提供了物業服務，劉某麗理應支付物業費。因劉某麗未按時繳納車位維護費，構成違約，劉某麗應向某弘物業公司支付1440元車位維護費并承擔年利率5%的利息。關于劉某麗主張其不應當承擔2018年11月20日之后的車位維護費的問題，因劉某麗存在違約行為，且劉某麗主張已經解除合同的依據不足，不予支持。
三、典型意義
隨著城市汽車保有量的增加，民眾對車位的需求量上升，開發商在規劃中即把小區車位規劃作為重要的組成部分。但小區建成交付后，車位維護費或車位管理費的繳納也成了物業服務企業與業主之間容易發生爭議的熱點問題。因此，各方在簽訂物業服務合同或前期物業服務合同時，更加注重了對收取車位服務費的協商約定。如果當事人在合同中明確約定了業主應當支付車位維護費，并且內容也不違反法律法規強制性規定的，就應當誠信履行合同義務。如果業主不按照約定支付車位維護費，物業服務企業起訴請求業主支付車位維護費的，應當依法予以支持。
物業服務企業的管理水平，關乎業主的居住環境和切身利益，業主依法享有選聘和解聘物業服務人的權利，但是物業服務合同實質上應當是業主群體與物業服務企業之間的合意與安排，物業服務合同的解除權利也是全體業主享有的權利，選聘與解聘物業服務企業屬于業主共同決定的事項，并且還要符合法定程序。單一業主作出的解聘物業服務企業或解除物業合同的意思表示，并不直接產生解聘的法律效力。本案中，劉某麗以其已告知某弘物業公司解除合同為由，主張不應支付2018年11月20日之后的車位維護費，不予支持。
案例索引
一審：鄭州高新技術產業開發區人民法院（2019）豫0191民初29745號民事判決
二審：鄭州市中級人民法院（2020）豫01民終4570號民事判決
再審審查：河南省高級人民法院（2020）豫民申8194號民事裁定
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