2021-10-21 03:08瀟湘晨報官方百家號

　　河南日報客戶端記者 周青莎  通訊員 趙棟梁

　　某谷物業(yè)公司與某谷時代廣場二期業(yè)委會、某鼎物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　——前期物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主大會選聘物業(yè)公司的決定行使撤銷權(quán)、退出物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主移交物業(yè)設(shè)施及資料

　　一、基本案情

　　2007年1月1日，某谷物業(yè)公司與新鄉(xiāng)某谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《前期物業(yè)管理委托合同》，就某谷物業(yè)公司對某谷時代廣場二期提供前期物業(yè)管理服務(wù)，明確管理期限自合同生效之日起至該小區(qū)業(yè)主委員會與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日止。2018年2月11日，某谷時代廣場二期召開第二屆業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了二期業(yè)委會，并向所在街道辦備案。二期業(yè)委會多次書面通知某谷物業(yè)公司對業(yè)主反映的“電梯故障，限制業(yè)主充水、充電，監(jiān)控設(shè)備故障”等問題進行整改，但雙方協(xié)商無果。2019年3月8日二期業(yè)委會發(fā)出“關(guān)于召開新鄉(xiāng)市某谷時代廣場二期全體業(yè)主（樓長）代表大會的公告”，準備召開業(yè)主（樓長）代表大會，對小區(qū)選聘新物業(yè)管理公司等有關(guān)事宜進行表決。2019年3月31日，二期業(yè)委會發(fā)出公告載明“……業(yè)主代表大會同意并授權(quán)二期業(yè)委會向社會公開、公平、公正以招標、議標、邀標的方式進行重新選聘新的物業(yè)公司，本結(jié)果公告之日起由業(yè)主委員會立即執(zhí)行……”,公共上顯示有該小區(qū)所在辦事處監(jiān)督員范某、張某，社區(qū)監(jiān)督員齊某、崔某的簽字。該公告內(nèi)容系打印，未加蓋所在社區(qū)、辦事處的公章，監(jiān)督員亦未簽章。

　　2019年4月18日，二期業(yè)委會與某偉招標有限公司簽訂招標代理合同，委托該公司為案涉小區(qū)二期物業(yè)管理項目實施招標。2019年4月22日二期業(yè)委會向某谷物業(yè)公司發(fā)出邀請函，邀請其報名參加小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目的投標工作。2019年5月16日，某鼎物業(yè)公司中標，于2019年5月29日與二期業(yè)委會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。二期業(yè)委會提供的二期業(yè)主代表（樓長）授權(quán)委托書中載明的委托期限為自2018年1月29日起至2023年1月28日止，多處出現(xiàn)一人書寫、代簽、代投的情況。另案業(yè)主李某、趙某等提起業(yè)主撤銷權(quán)之訴，二審法院于2021年4月1日作出判決，認為無充分證據(jù)證明二期業(yè)主大會作出的選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定違反法律規(guī)定，判決駁回李某、趙某等的訴訟請求。

　　二期業(yè)委會于2019年8月21日提起本案訴訟，要求某谷物業(yè)公司撤離該小區(qū)，并移交相關(guān)資料及設(shè)施等。

　　二、裁判結(jié)果

　　生效裁判認為：案涉前期物業(yè)合同約定物業(yè)服務(wù)期限至二期業(yè)委會與其所選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同生效之日止。2019年5月29日，二期業(yè)委會經(jīng)公開招標的形式已另行與某鼎物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，某谷物業(yè)公司未能中標，至此案涉前期物業(yè)合同因合同約定的條件成就而終止，且生效判決也駁回了該小區(qū)業(yè)主要求撤銷二期業(yè)主代表大會決議的訴請，故二期業(yè)委會要求某谷物業(yè)公司搬離涉案小區(qū)，并向其移交物業(yè)服務(wù)用房及監(jiān)控設(shè)施,于法有據(jù)。另《物業(yè)管理條例》規(guī)定,在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料等物業(yè)管理所需的資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會，二期業(yè)委會要求移交上述相關(guān)資料，符合規(guī)定應(yīng)予支持。某谷物業(yè)公司搬離涉案小區(qū)，應(yīng)對案涉車庫進行移交，但所涉行為不得侵害建設(shè)單位的相關(guān)合法權(quán)益。二審法院判決撤銷一審判決，某谷物業(yè)公司搬離案涉小區(qū)，并向二期業(yè)委會移交物業(yè)服務(wù)用房、監(jiān)控設(shè)施、地下車庫及物業(yè)管理資料等。

　　三、典型意義

　　當建筑建成后，需要開始對建筑物及相關(guān)設(shè)施進行管理，且隨著業(yè)主逐步入住，衛(wèi)生、安保、停車等相關(guān)服務(wù)需求同步產(chǎn)生，因此在初期甚至開發(fā)商銷售房屋的相當長一段時期內(nèi)，由建設(shè)單位先行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同是慣常做法。但法律對此類合同進行了一定的約束，即前期物業(yè)服務(wù)合同在約定期限屆滿或期限雖未滿但業(yè)主委員會與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　業(yè)主有權(quán)作出選聘新物業(yè)公司的決定，按法律規(guī)定要符合專有部分占建筑物總面積及業(yè)主人數(shù)占總?cè)藬?shù)“雙過半”要求。如果主張未達此要求，涉及的法律問題是合同是否可撤銷而非合同本身是否生效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，對業(yè)主大會作出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，及業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同提出異議，并行使撤銷權(quán)的主體是小區(qū)的業(yè)主而非提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接在形式上表現(xiàn)為原企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域等，但本質(zhì)上是物業(yè)企業(yè)移交物業(yè)管理權(quán)。這些義務(wù)并非源于當事人合同約定，而是源于法律的規(guī)定，對該義務(wù)的理解應(yīng)為法定義務(wù)。因此，物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行的后合同義務(wù)主要有退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、資料等。

　　案例索引

　　一審：新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)人民法院（2020）豫0702民初7264號民事判決

　　二審：新鄉(xiāng)市中級人民法院（2021）豫07民終1475號民事判決

　　再審審查：河南省高級人民法院（2021）豫民申5482號民事裁定

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