2021-10-21 03:08瀟湘晨報官方百家號
河南日報客戶端記者 周青莎 通訊員 趙棟梁
某友物業公司與王某軒物業服務合同糾紛案
——業主委員會選聘新的物業公司后，原物業公司拒不退出，無權繼續收取物業費
一、基本案情
2014年5月16日，某友物業公司與海某漢都小區業主委員會簽訂《海某漢都物業服務合同書》，并二次續簽。2018年4月26日，信陽市某友物業公司在小區公告欄發布《海某漢都全體業主告知書》，聲明物業服務合同到期后，如在2018年5月10日前未召開業主大會決定續簽物業服務合同，其屆時將依約退出服務。后雙方未續簽合同，某友物業公司也未退出物業服務。雙方多次協商未果后，2018年7月22日，海某漢都業主委員會向某友物業公司書面告知解聘之。2018年8月2日，海某漢都業主委員會發布選聘新物業公司的公告。期間，因某友物業公司退出小區及辦理交接手續等事宜，雙方發生爭議，多次前往相關辦事處、居委會等部門協調。新物業某智慧服務公司于2018年12月份正式入駐該小區。
王某軒為該海某漢都小區業主，因對物業服務不滿意，從2014年4月28日起未交納物業費用，并于2018年12月15日將8月至12日的水費交給小區業主委員會。某友物業公司將王某軒訴至法院，請求依法判令：王某軒支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物業服務費4875元及利息；拖欠的水費及利息。
二、裁判結果
法院生效裁判認為：關于某友物業公司是否有權主張2018年4月29日至2018年11月28日的物業服務費。《最高人民法院的解釋》第十條規定，物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所須的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，雙方簽訂的物業服務合同到期后，小區業委會雖尚未和新的物業服務公司簽訂物業服務合同，但已明確要求某友物業公司退出物業服務區域，某友物業公司仍請求該期間的物業費，無法律依據，不予支持。
關于物業服務費的標準，某友物業公司的物業服務雖存在一定瑕疵，但基本完成了物業服務合同約定的服務事項，綜合考慮案涉因素，對物業費已酌情予以調整，在原收費的基礎上扣減20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期間的物業費，并扣減20%后，王某軒應繳物業費為3365元。
三、典型意義
實踐中，一些物業服務企業缺乏服務意識，存在公共設施維護、垃圾清理不及時、車輛亂停亂放、安保措施不利等問題，法律規定，這種情況下，業主委員會有權解除、更換物業服務企業，物業服務合同期滿后，業主委員會選擇與新物業服務企業簽訂服務協議，原物業服務企業應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、相關資料等交還給業主委員會或者新的物業服務企業，配合新物業服務企業做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。如果原物業服務企業不予配合物業設施及資料的移交，拒不退出小區，其無權要求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，還應當賠償損失。
本案例，依法保障了業主委員會更換不稱職的物業服務公司的權利，對物業服務企業繼續占用小區物業服務設施，強行收取物業費的行為進行了否定性的評價，有利于做好新舊物業服務企業的移交工作，保證物業服務的質量與連續性。
案例索引
一審：河南省信陽市浉河區人民法院（2019）豫1502民初5072號民事判決
二審：河南省信陽市中級人民法院（2019）豫15民終5083號民事判決
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