湖南省住宅物業承接查驗辦法

　　第一章  總 則

　　第一條  為規范住宅物業承接查驗行為，加強物業管理活動的指導和監督，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》及《物業承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）等法律法規規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條  本辦法所稱住宅物業承接查驗，是指新建住宅物業交付使用前，物業服務企業和建設單位按照國家、省有關規定、規劃設計的要求和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

　　前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照本辦法執行。

　　第三條  住宅物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明、以及保護業主共有財產的原則。

　　第四條  省住房和城鄉建設廳負責全省住宅物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　縣級以上物業管理行政主管部門負責本行政區域內住宅物業承接查驗活動的指導和監督工作。

　　第五條  房地產、物業管理等行業組織應當加強行業自律，制定住宅物業承接查驗標準規范，督促住宅物業的建設單位和物業服務企業依法實施承接查驗。

　　第二章  承接查驗的條件和程序

　　第六條  建設單位在住宅物業交付使用前，應當對下列內容進行約定：

　　（一）通過物業買賣合同約定物業共用部位及共用設施設備的配置和建設標準；

　　（二）通過臨時管理規約約定全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備；

　　（三）通過前期物業服務合同約定承接查驗的內容。

　　第七條  住宅物業共用部位、共用設施設備的承接查驗應當在物業交付使用15日前完成。未經查驗的，物業服務企業不得承接，建設單位不得向業主交付使用。

　　第八條  承接查驗應當符合下列要求：

　　（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、環保等行政主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經建設行政主管部門備案；

　　（二）水（供水、排水）、電已按規定接入城市管網，按“一戶一表”原則安裝具備遠程抄表等功能的計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

　　（三）室內室外污水、雨水管道與相應管道連接，符合相關設計規范要求；

　　（四）管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管道連接，并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

　　（五）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

　　（六）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；

　　（七）按照規劃設計要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；

　　（八）物業服務用房的建筑面積及配置標準符合《湖南省物業管理條例》的規定；

　　（九）按照規劃要求完成了小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　（十）按照規劃要求完成了綠化建設和車庫、車位及充電樁配置；

　　（十一）建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；

　　（十二）住房品質符合規劃要求的標準；

　　（十三）綠色建筑等級符合規劃設計的要求；

　　（十四）法律法規規定和前期物業服務合同約定的其他條件。

　　第九條  承接查驗按照下列程序進行：

　　（一）組建承接查驗小組；

　　（二）制定承接查驗方案；

　　（三）移交有關資料；

　　（四）查驗共用部位、共用設施設備；

　　（五）簽訂承接查驗協議；

　　（六）解決承接查驗中發現的問題；

　　（七）組織復驗和接收補交的資料；

　　（八）辦理物業交接手續。

　　第三章  承接查驗的實施

　　第十條  住宅物業建設單位在組織竣工驗收時，應當通知物業服務企業參加。

　　物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備存在的問題書面告知建設單位，并向建設單位提供有關物業管理的建議，為實施物業承接查驗創造有利條件。

　　第十一條  住宅物業承接查驗前，應當由建設單位牽頭成立承接查驗小組。承接查驗小組由建設單位、物業服務企業和業主代表以及物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的代表組成，可以聘請相關專業機構協助進行。

　　接受協助查驗委托的專業機構應當按照相關約定完成承接查驗工作并提交查驗報告。

　　鼓勵對物業承接查驗的過程和結果進行公證。

　　第十二條  物業服務企業應當會同建設單位共同制定承接查驗方案，在現場查驗前送達承接查驗小組成員。

　　承接查驗方案的內容應當包括但不限于：

　　（一）資料的移交清單和移交時間；

　　（二）現場查驗時間與地點；

　　（三）現場查驗的共用部位、共用設施設備的名稱和數量，以及現場查驗工作準備；

　　（四）現場查驗流程和查驗方法；

　　（五）現場查驗的記錄；

　　（六）復驗工作安排；

　　（七）承接查驗協議的主要內容；

　　（八）聘請專業機構協助工作的安排；

　　（九）承接查驗費用的承擔；

　　（十）物業的交接；

　　（十一）其他與承接查驗有關的事項。

　　第十三條  建設單位應當在現場查驗20日前向物業服務企業移交下列資料：

　　（一）物業開發建設核準、許可和備案等資料；

　　（二）物業竣工驗收（含分戶驗收）資料；

　　（三）共用設施設備清單及其安裝使用和維護保養等資料；

　　（四）物業服務合同、臨時管理規約等資料；

　　（五）住房品質評定資料（如有）；

　　（六）綠色建筑評定資料（如有）；

　　（七）物業保險資料；

　　（八）其他相關資料。

　　物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。未能全部移交的資料，建設單位應當列出詳細清單并書面承諾補交的具體時限。清點核查情況應予記錄，由雙方共同簽章確認。

　　第十四條  承接查驗小組應當在約定的時間對物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能進行現場查驗。

　　現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法。

　　現場查驗按照國家、省及當地相關規范和標準執行。

　　現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容。查驗記錄應當由承接查驗小組成員簽字確認。

　　現場查驗開始前，物業服務企業應當介紹資料移交的有關情況。

　　第十五條  現場查驗完成后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，對資料移交和現場查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、物業交接時間及相關要求、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

　　資料移交記錄和現場查驗記錄應當作為物業承接查驗協議的附件。

　　第十六條  建設單位應當按照承接查驗協議約定和相關承諾實施整改。完成資料補交以及物業共用部位、共用設施的數量和質量不符合相關規定等問題整改后，應當及時組織承接查驗小組復驗。復驗記錄應當由承接查驗小組成員簽字確認。

　　第十七條  物業承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。

　　委托專業機構協助查驗的，協助查驗費用由委托方承擔。

　　第十八條  建設單位應當在承接查驗小組的見證下，按照承接查驗協議的約定辦理物業交接手續，向物業服務企業移交物業服務用房以及物業管理區域內的共用部位、共用設施設備。交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括交接時間、交接方式、移交資料及共用部位、共用設施設備明細等內容。交接雙方應當在交接記錄上共同簽章確認。

　　分期開發建設的項目，符合交付使用條件的物業，應當分期辦理承接查驗手續，并在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第十九條  物業服務企業應當在辦理物業交接手續后30日內，通過湖南省物業服務監管平臺（以下簡稱“省物業監管平臺”）提交下列文件，向物業所在地物業管理行政主管部門備案：

　　（一）前期物業服務合同；

　　（二）臨時管理規約；

　　（三）承接查驗方案；

　　（四）承接查驗協議；

　　（五）建設單位移交資料清單；

　　（六）查驗記錄復驗記錄；

　　（七）物業交接記錄；

　　（八）有關專業機構的查驗報告（如有）；

　　（九）其他有關承接查驗的文件。

　　第二十條  物業服務企業應當自物業承接查驗協議簽訂之日起3日內，將承接查驗情況和承接查驗協議予以公示，公示時間不得少于15日。

　　物業服務企業應當將承接查驗相關資料歸入承接查驗檔案。承接查驗檔案屬于全體業主所有，在物業服務合同終止時，物業服務企業應當將其一并移交給業主委員會或者業主大會新選聘的物業服務人。

　　第二十一條  物業服務企業應當在辦理物業承接查驗備案手續前，在“省物業監管平臺”錄入物業專有部分、共用部位及共用設施設備的名稱、數量等信息。

　　物業服務過程中，有關物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的信息應當及時錄入“省物業監管平臺”。

　　實施“交房即交證”的，建設單位應當在向業主交付住宅前，將依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權等信息錄入“省物業監管平臺”。

　　第二十二條  建設單位應當按照國家規定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任，并對造成損失依法承擔賠償責任。

　　建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備保修服務，服務內容和費用由雙方約定。委托服務的合同協議應當在物業管理區域內公示。

　　物業交接后，發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復。給業主造成經濟損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　第二十三條  保修期內的保修工程竣工后，建設單位應當組織物業服務企業、業主委員會或者業主代表進行驗收。涉及結構安全的，建設單位應當報物業所在地建設行政主管部門備案。

　　保修期屆滿時，物業服務企業應當組織建設單位、業主委員會或者業主代表以及相關業主對物業進行查驗；查驗應當邀請物業所在地物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會參加。不符合質量要求的，建設單位應當進行整改。

　　第四章  監督管理

　　第二十四條  建設單位在物業承接查驗活動中不得出現下列情形：

　　（一）以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接移交資料不齊全，或者現場查驗、復驗不合格的物業；

　　（二）憑借關聯關系濫用股東權利，免除自身責任，加重物業服務企業的責任，損害物業買受人的權益；

　　（三）拒絕按照物業承接查驗協議的約定，解決物業共用部位、共用設施設備存在的缺陷和問題；

　　（四）拒絕參加物業保修期屆滿時物業服務企業組織的查驗，或者拒絕對該查驗中不符合要求的內容進行整改；

　　（五）其他法律法規規定不得出現的行為。

　　建設單位出現前款情形之一，導致業主人身、財產安全受到損害的，業主有權要求其承擔相應的法律責任。

　　第二十五條  物業服務企業在物業承接查驗活動中應當履行下列職責：

　　（一）嚴格按照國家、省以及物業所在地有關規范和標準接收資料、進行現場查驗和復驗，并及時承接符合要求的物業；

　　（二）承擔未妥善保管造成移交資料毀損的責任，以及擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的相應賠償責任；

　　（三）根據建設單位的委托提供保修服務；

　　（四）其他法律法規規定的職責。

　　物業服務企業應當自物業交接之日起，履行前期物業服務合同約定、法律法規及行業規范標準規定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第二十六條  協助物業承接查驗的有關專業機構應當對其提交的查驗報告質量負責。

　　第二十七條  物業所在地物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會派出參與物業現場查驗的代表不得利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處。發現違法行為的，依法追究相關責任。

　　第二十八條  業主對物業承接查驗活動享有知情權和監督權，有權向物業所在地物業管理行政主管部門申請查閱物業承接查驗相關資料。

　　第二十九條  物業管理行政主管部門應當及時處理業主對物業承接查驗行為的投訴。發現未按本辦法履行承接查驗責任和義務、未將承接查驗資料提交“省物業監管平臺”備案、未在“省物業監管平臺”錄入物業共用部位、共用設施設備及其維修、更新、改造信息的，應當責令限期改正。

　　第三十條  建設單位、物業服務企業及其委托的有關專業機構之間惡意串通、弄虛作假，在承接查驗活動中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。

　　第五章  附  則

　　第三十一條  本辦法自2022年6月1日起施行，有效期至2027年5月31日止。

　　附件（我廳可根據實際情況適當調整）：

　　1．物業承接查驗備案表

　　2．湖南省新建住宅物業承接查驗協議示范文本（含資料移交、補充移交情況記錄及現場查驗、復驗情況記錄、物業交接情況等附表）

　　3．新建住宅物業承接查驗移交資料、圖紙清單

　　4．湖南省新建住宅物業現場查驗標準

　　附件1

　　備案編號：      （市州簡稱）物業承接備〔   〕    號

　　承接類型：     新建住宅物業承接查驗

　　業委會組織的承接查驗

　　其他

　　物業承接查驗備案表

　　項  目  名  稱：

　　開發建設單位：                         （公章）

　　物業服務企業： （公章）

　　填表日期：     年     月    日

　　湖南省住房和城鄉建設廳  制

　　填表須知

　　一、新建住宅項目的物業服務企業應當自物業交接后30日內，持相關資料到所在地縣市區物業管理主管部門或其指定的機構辦理備案手續。

　　二、本表中“物業類型”選擇填寫為多層住宅、高層住宅、別墅、辦公、商業、工業、其他。可以多選。

　　三、申請承接查驗備案應提交資料：

　　1. 前期物業服務合同；

　　2. 臨時管理規約；

　　3. 物業承接查驗協議；

　　4. 建設單位移交資料清單；

　　5. 物業共用部位、設施設備查驗、交接記錄；

　　6. 有關專業機構的查驗報告（未委托有關專業機構協助查驗的不提交）；

　　7. 備案需要的其他資料。

　　四、物業服務企業應當如實填寫本表的內容，并對本表內容的真實性負責。

　　五、本表一式五份，承接查驗備案完成后，物業服務企業、開發建設單位、縣市區物業管理主管部門或其指定的機構、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會各留存一份。

　　物業項目基本情況 項目名稱                     項目 第        期

　　物業類型 多層住宅/高層住宅/別墅/辦公/商業/工業/ 其他

　　詳細地址        市       區（縣、市）      路     號

　　所屬轄區         街道（鄉鎮）      社區（村）

　　四至 東：                   ； 南：                        ；

　　西：                   ； 北：                        。

　　建設用地

　　規劃許可

　　證號 建設工程

　　規劃許可證號

　　建設工程

　　施工許可

　　證號 項目竣工驗收

　　合格時間

　　占地面積                  ㎡ 總建筑面積             ㎡

　　房地產開發建設單位情況 企業名稱

　　資質等級 資質證號

　　法定代表人 聯系電話

　　質量保修

　　聯系人 聯系電話

　　經辦人 聯系電話

　　前期物業服務企業情況 企業名稱

　　辦公地址

　　法定代表人 聯系電話

　　物業項目

　　經理 聯系電話

　　經辦人 聯系電話

　　前期物業服務

　　合同期限       年   月   日至

　　年   月   日

　　業主委員會代表全體業主與物業服務人簽訂的物業服務合同生效時止 物業交接日期     年  月  日

　　物業承接查驗備案要件情況 前期物業服務合同 提交    未提交

　　臨時管理規約 提交    未提交

　　物業承接查驗協議 提交    未提交

　　建設單位移交（補交）

　　資料清單 提交    未提交

　　物業共用部位、共用設施設備查驗（復驗）、交接記錄 提交    未提交

　　第三方機構查驗報告

　　（未委托的可不提交） 未委托

　　委托

　　提交        未提交

　　備案需要的其他資料

　　本期交付物業基本情況 本期交付樓棟號

　　多層住宅     棟    戶，計     ㎡ 合計    棟    戶，

　　計            ㎡

　　高層住宅     棟    戶，計     ㎡

　　別墅     棟    戶，計     ㎡

　　其他     棟    戶，計     ㎡

　　物業管理用房 位于                 棟，共計          ㎡，

　　符合  不符合《湖南省物業管理條例》第三十條的規定

　　商業        棟     戶（個），計         ㎡

　　車庫（位） 地上    個、地下    個 ，共     個；

　　計               ㎡

　　單位類別 姓 名 單位、職務（職稱） 聯系電話

       物業承接查驗小組成員簽字 房地產開發

　　建設單位代表

　　施工單位

　　代表

　　物業服務

　　企業代表

　　委托的相關專業

　　機構技術人員

　　業主及相關單位代表

　　簽字 業主代表

　　社區代表

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表

　　縣市區物業管理主管部門或其指定的機構代表

　　當事人承諾 依據國家、省、市的有關規定，我們已完成

　　項目第    期（共計     幢（棟），建筑面積        萬㎡）的物業承接查驗工作，現申請物業承接查驗備案。我們保證提交的資料真實、合法、有效，如申報不實，愿意承擔由此產生的一切法律責任和經濟責任。

　　開發建設單位（蓋章）        物業服務企業（蓋章）

　　法定代表人（簽字）：        法定代表人（簽字）：

　　年   月　 日                   年   月   日

　　居（村）民委員會

　　意見

　　（蓋章）

　　年    月    日

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）意見

　　（蓋章）

　　年    月    日

　　縣市區物業管理主管部門或其指定的機構意見

　　（蓋章）

　　年    月    日

　　附件2

　　湖南省新建住宅物業承接查驗協議

　　（示范文本）

　　甲方（開發建設單位）：

　　乙方（物業服務企業）：

　　湖南省住房和城鄉建設廳    編制

　　說 明

　　1．本協議文本為示范文本，由湖南省住房和城鄉建設廳制定，適用于湖南省行政區域范圍內物業承接查驗活動。

　　2．本協議文本中所稱物業承接查驗，是指新建住宅物業交付使用前，物業服務企業與建設單位按照國家、省的有關規定、規劃設計的要求和前期物業服務合同的約定，在有關單位和業主代表參與的情況下，共同對物業管理基礎資料和物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。前期物業服務合同終止后，業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動，可以參照本辦法執行。

　　3．本協議文本所稱甲方為開發建設單位，乙方為物業服務企業。在本協議簽訂前，雙方應當出示營業執照、資質證書等簽約主體資格的證明文件。

　　4．本協議簽訂時，對在【  】中進行選擇、在空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協商確定。在【  】中進行選擇時，以劃√方式選定；對于實際情況未發生或雙方當事人不做約定的，應當在空格部位打×，以示刪除。

　　5．本協議文本中所指物業類型分為：多層住宅、高層住宅、別墅等，其他類型物業可參照本示范文本制訂。

　　6．本協議文本中下列詞語的定義是：

　　（1）業主，是指不動產登記簿上記載的房屋所有權人。

　　（2）買受人，是指物業出售合同中的房屋購買人。

　　（3）物業交付使用，是指甲方向物業買受人發出交付使用的書面通知后，甲方和物業買受人在物業驗收合格的基礎上辦理交付手續的行為。

　　（4）專有部分，是指構造上及利用上具有獨立性，由業主獨立使用、處分的物業部位。

　　（5）共用部位，一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。

　　（6）共用設備，一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。

　　（7）共用設施，一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　（8）物業承接查驗費用，包括物業服務企業通過參與建設工程的竣工驗收后承接查驗等活動產生的費用；開發建設單位與物業服務企業開展的現場查驗、復驗活動產生的費用；開發建設單位、物業服務企業、業主委員會通過聘請第三方評估機構及公證機構開展的物業項目交接和查驗活動產生的費用；開發建設單位向物業服務企業交接物業項目過程中產生的相關費用；綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法所產生的人工、工具、設備、儀器、儀表、物料等費用。

　　7．雙方當事人可以根據實際情況及承接查驗備案資料要求來決定本合同原件的份數，并在簽訂本協議時認真核對，以確保各份協議內容的完全一致性。

　　8．本協議的受益主體包括全體業主、開發建設單位、物業服務企業，受益主體享有本協議明確的各項權利，并依法履行本協議涉及的相關義務。

　　湖南省新建住宅物業承接查驗協議

　　（示范文本）

　　甲方（開發建設單位）： 

　　統一社會信用代碼：

　　企業資質證書號：

　　法定代表人： 聯系電話：

　　委托代理人： 聯系電話：

　　通訊地址：

　　郵政編碼：

　　乙方（物業服務企業）： 

　　統一社會信用代碼：

　　法定代表人： 聯系電話：

　　委托代理人： 聯系電話：

　　通訊地址：

　　郵政編碼：

　　根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《湖南省物業管理條例》以及《物業承接查辦法》（建房〔2010〕165號）、《湖南省住宅物業承接查驗辦法》（湘建房〔2022〕51號）等有關法律法規規定，以及《商品房買賣合同》《前期物業服務合同》的約定，按照誠實信用、客觀公正、權責分明以及維護業主利益的原則，甲方應當向乙方移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠信的基礎上，甲乙雙方訂立本協議。

　　第一條  物業項目基本情況：

　　名稱：【地名核準名稱】【暫定名】： ；

　　類型：【多層住宅】【高層住宅】【別墅】；

　　坐落位置：湖南省                   市/州                      區（縣、市）                   街道（鄉、鎮）                      路（街、巷）                 號；

　　物業服務區域四至范圍；

　　東至                                           ；

　　南至                                           ；

　　西至                                           ；

　　北至                                           ；

　　占地面積                平方米；總建筑面積                平方米；其中住宅                   平方米；非住宅                平方米；其他               平方米。

　　本項目開發建設及承接查驗工作為以下第【1】【2】種方式：

　　1．一次性開發建設，承接查驗工作一次性完成。

　　2．分期開發建設，共分           期建設，本期承接查驗的物業為第             期。

　　第二條  承接查驗范圍：

　　【本項目物業服務區域內的】【本項目第    期開發建設的】房屋結構、裝飾裝修、物業共用部位、共用設施設備及物業規劃設計、開發建設過程中形成的圖紙資料、技術資料和鑰匙等的查驗及交接。

　　甲方應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、通信和有線電視等共用設施設備，不作為乙方現場檢查和驗收的內容。

　　其他查驗范圍約定：

　　第三條  承接查驗依據：

　　商品房買賣合同、臨時管理規約、前期物業服務合同、物業規劃設計方案、建設單位移交的圖紙資料，以及建設工程質量、物業承接查驗等有關法律、法規、規章、規范性文件的規定。

　　第四條  查驗流程

　　（一）組織成立查驗小組。查驗小組由甲方牽頭組織成立，并由甲方代表、乙方代表、業主代表、當地物業管理主管部門代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表、居（村）民委員會代表組成。乙方負責邀請業主代表和當地物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會派員參加。

　　（二）甲乙雙方在充分協商的基礎上，共同形成承接查驗方案（包含承接查驗時間、查驗方法、人員范圍、問題的解決方式、費用等內容）。

　　（三）甲方于        年     月     日（物業交付使用20日前），向乙方書面函告準備查驗，并于書面函告當天向乙方移交下列資料（具體清單附后），并形成交接記錄，書面記載、簽字確認交接時間、資料名稱、存在問題等內容：

　　1．物業建設審批相關資料；

　　2．物業竣工驗收相關資料；

　　3．物業共用設施設備相關資料；

　　4．物業管理相關資料；

　　5．其他相關資料。

　　未能全部移交上述所列資料的，交接記錄中應當列出未移交資料的詳細清單和承諾補交的具體時限。

　　（四）甲方牽頭組織查驗小組到物業現場對物業承接項目進行查驗。實際查驗時間為         年     月     日。

　　現場查驗應當形成查驗記錄。查驗記錄由查驗小組成員簽字確認。查驗記錄包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容。

　　（五）現場查驗完成后，乙方應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面告知甲方。甲方應在收到書面通知之日起       日內給予整改，并組織復驗；因合理原因不能及時完成整改的，甲方應當書面承諾整改的具體期限，并在整改完成后再次組織復驗，形成復驗記錄。

　　（六）在完成資料移交的基礎上，最后一次復驗結束后    日內，雙方辦理物業項目整體交接手續。

　　第五條  查驗方法：

　　雙方在查驗中應當運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點對物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能進行查驗。

　　第六條  承接查驗形式：

　　本次承接查驗采用以下第【1】【2】【3】種形式進行查驗：

　　1．甲乙雙方參與查驗小組，由查驗小組開展查驗。

　　2．【開發建設單位】【業主委員會】【物業服務企業】【街道辦事處或鄉鎮人民政府】【物業管理主管部門】委托第三方機構協助進行物業項目交接和驗收，并出具項目交接查驗報告。

　　3．【開發建設單位】【業主委員會】【物業服務企業】【街道辦事處或鄉鎮人民政府】【物業管理主管部門】委托公證機構對物業承接查驗的過程和結果進行公證。

　　第七條  承接查驗費用：

　　物業承接查驗費用按照前期物業服務合同中的約定承擔。前期物業服務合同中沒有約定或者約定不明確時，由甲方承擔。

　　第八條  甲方的權利與義務：

　　（一）甲方與物業買受人簽訂的《商品房買賣合同》應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

　　（二）甲方應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對全體業主同意授權乙方代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定，并在物業銷售時向物業買受人明示，并予以說明，同時還應當獲得物業買受人對遵守臨時管理規約的書面承諾。

　　（三）甲方應當委派人員組織現場查驗，并委派專業人員參與現場查驗，委派的專業人員應當與乙方人員共同確認查驗結果，并負責在資料交接記錄、現場查驗記錄、復驗記錄上簽字確認。

　　（四）對承接查驗中發現的問題，甲方應當承諾在一定期限內予以解決，使其達到國家強制性規范、標準和商品房買賣合同、前期物業服務合同及本協議約定的要求。

　　（五）對承接查驗中發現的問題進行整改時，施工現場應采取有效的安全防護措施和安全警示標志。如發生業主對工程遺留問題及整改工作的相關投訴，應及時妥善處理，并做好對業主的溝通解釋工作。

　　（六）甲方應當在本協議簽訂后10日內辦理物業交接手續，按照國家、省有關規定和物業買賣合同的約定，向乙方移交包括物業服務用房在內的權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

　　（七）現場查驗前，甲方未能全部移交資料，導致業主人身、財產安全受到損害的，甲方應當依法承擔相應的責任。

　　（八）物業移交后如發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，甲方應當負責修復；給業主造成經濟損失的，甲方應當依法承擔賠償責任。

　　（九）甲方應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。保修期從乙方辦理承接手續之日起算。

　　（十）保修期間，報修、整改、協調、聯絡由【甲方】【乙方】組織安排，相關費用由甲方承擔。甲方可以委托乙方提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務，服務內容和費用由雙方另行約定。

　　第九條  乙方的權利與義務：

　　（一）委派專業人員參與現場查驗，承擔相關工作，并負責在資料交接記錄、現場查驗記錄、復驗記錄上簽字確認。

　　（二）乙方應當對甲方移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

　　（三）乙方應當對未移交的資料列出詳細清單，并形成書面記錄，并在書面記錄上簽章確認。

　　（四）乙方應當依據國家強制性規范、標準和商品房買賣合同、前期物業服務合同，對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收，并監督甲方對現場檢查過程中發現的問題進行整改。乙方應當配合甲方的整改，為整改提供相關便利。

　　（五）對甲方整改后仍不符合要求的問題，乙方應當要求甲方再次整改，或者就整改的事項另行達成書面補充協議。

　　（六）乙方應在物業交接后30日內，將前期物業服務合同、臨時管理規約、承接查驗方案、承接查驗協議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄和其他有關承接查驗的文件上傳至“湖南省物業管理監管平臺”，提交當地物業管理主管部門備案。

　　（七）乙方應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。

　　（八）《前期物業服務合同》終止、業主大會選聘新的物業服務企業的，乙方應當在《前期物業服務合同》終止之日起15日內向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

　　第十條  自物業交接之日起，乙方應當全面履行法律法規規定、《前期物業服務合同》約定以及行業標準規范確定的維修、養護和管理義務，承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

　　第十一條  乙方擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，乙方應當承擔相應的賠償責任。

　　第十二條  存在問題解決方法及時限

　　（一）房屋本體存在的問題的，         日內由甲方進行整改（最長不得超過60日），整改合格后甲乙雙方進行復驗。

　　（二）共用部位、共用設施設備存在的問題的，        日內由甲方進行整改（最長不得超過30日），整改合格后甲乙雙方進行復驗。

　　（三）資料移交存在缺失的，      日內（最長不得超過15日）由甲方補齊。甲方不能補齊的，乙方有權向甲方發出書面通知限期移交，限期仍不移交的，乙方有權拒絕承接物業，并不承擔違約責任。

　　（四）鑰匙的移交：鑰匙缺失的，甲方應在            日內補齊。

　　（五）對查驗過程中發現的重大問題（包括在本協議簽訂之前無法整改完成的問題），確需單獨解決的，應單列重大問題交接清單。

　　第十三條  物業共用部位、共用設施設備未經現場查驗，甲方不得交付使用，乙方不得承接。

　　甲方不得以物業交付期限屆滿為由，要求乙方承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。乙方拒絕承接甲方交付不符合交用條件或者未經查驗的物業，不構成違約。

　　甲方將不符合交付條件的物業交付使用，或乙方擅自承接未經查驗的物業，因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主或物業使用人造成損害的，責任人應當依法承擔賠償責任。

　　第十四條  物業交接后，甲方未能按照本物業承接查驗協議的約定及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題，或不屬于承接查驗范圍的隱蔽工程質量問題，導致業主或物業使用人人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第十五條  物業承接查驗中發生的爭議，可以申請項目所在地住房和城鄉建設部門調解，也可以委托有關行業協會調解，調解不成的按照以下第【1】【2】種方式解決：

　　1．向當地仲裁委員會申請仲裁；

　　2．向項目所在地人民法院提起訴訟。

　　第十六條  物業承接查驗活動過程中，甲乙雙方應當保護業主享有的知情權和監督權。

　　第十七條  物業承接查驗協議生效后，當事人一方不履行協議約定的交接義務，導致《前期物業服務合同》無法履行的，應當承擔違約責任。

　　第十八條  物業承接查驗協議作為《前期物業服務合同》的補充協議，與《前期物業服務合同》具有同等法律效力。

　　第十九條  本協議未盡事宜，由雙方另行協商并簽署補充協議約定；經甲乙雙方簽字認可的移交手續資料及補充協議作為本協議附件，與本協議具有同等法律效力。

　　第二十條  本協議于            年        月        日簽訂，自簽署時生效。

　　第二十一條  本協議壹式       份，甲、乙雙方各執壹份，【物業管理主管部門】【街道辦事處或鄉鎮人民政府】【居（村）民委員會】【業主委員會】【委托的相關專業機構】【                     】【                     】各存檔壹份。

　　附：1．規劃總平面圖

　　2．物業承接查驗資料移交情況記錄表

　　3．物業承接查驗資料補充移交情況記錄表

　　4．物業承接查驗現場查驗情況記錄表

　　5．復驗情況記錄表

　　6．物業交接情況表

　　甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

　　授權代表： 授權代表：

　　年   月    日                     年   月   日

　　附1

　　規劃總平面圖（略）

　　附2

　　物業承接查驗資料移交情況記錄表

　　項目名稱 項目地址

　　資料移交單位（建設

　　單位） 企業名稱

　　法定代表人 聯系電話

　　資料移交負責人 聯系電話

　　資料接收單位（物業服務企業） 企業名稱

　　法定代表人 聯系電話

　　資料接收負責人 聯系電話

　　承接查驗資料移交情況

　　需移交資料 移交情況（完整齊全打“√”，不齊全或未移交的需列出清單寫明情況）

　　物業建設審批相關資料

　　包括但不限于項目開發核準備案文件，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程施工許可證，建設工程竣工驗收備案表，規劃、消防、人防、環保等專項驗收認可文件，用地紅線圖，商品住宅的質量保證書和使用說明書、工程質量潛在缺陷保險保單和繳費憑證（如有）等

　　物業竣工驗收相關資料

　　包括但不限于竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣圖），參建單位（建設單位、地質勘察單位、設計單位、施工總包及分包企業、監理企業）營業執照及資質證明材料，房地產開發項目手冊備案材料，商品住宅的驗收綜合備案材料及分戶驗收資料，電梯等特種設施設備檢驗及準用資料，水、電、氣、通信等準許使用文件或協議書等

　　物業共用設施設備相關資料

　　包括但不限于設備清單（名稱、規格、數量、產地、主要性能、隨機工具、備品備件清單、試運行記錄等），設施設備出廠合格證，供應商及安裝施工單位基本情況資料，設施設備使用說明書（中文），設施設備保修卡及保修協議等

　　物業管理相關資料

　　包括但不限于物業服務區域劃分資料，維修資金繳存情況資料，前期物業服務合同（附招投標相關文件），臨時管理規約，業主名冊（分戶權屬情況）

　　物業管理相關資料

　　包括但不限于物業服務區域劃分資料，維修資金繳存情況資料，前期物業服務合同（附招投標相關文件），臨時管理規約，業主名冊（分戶權屬情況）

　　住宅物業住房品質資料

　　物業的配套、耐久、適齡、綠色、智能、人文、特色與創新等方面的評分表等相關資料

　　綠色建筑資料

　　符合綠色建筑相應等級要求的證明材料

　　物業保險資料

　　購買了工程質量潛在缺陷保險或綠色建筑質量保證保險的物業，應當包括相應保險的保單和繳費憑證等

　　資料移交時間

　　建設單位承諾補充移交不齊全或未移交資料的時間

　　查驗小組人員簽字 建設單位 物業服務企業

　　第三方評估機構 業主代表

　　居（村）民委員會 街道辦事處

　　（鄉鎮人民政府）

　　物業管理主管部門

　　資料移交單位（建設單位）：

　　（單位蓋章）

　　年  月  日 資料接收單位（物業服務企業）：

　　（單位蓋章）

　　年  月  日

　　備注：此表一式肆份，移交、接收單位各壹份，物業所在地物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）各存檔壹份。

　　附3

　　物業承接查驗資料補充移交情況記錄表

　　項目名稱 項目地址

　　資料移交單位

　　（建設單位） 企業名稱

　　資料移交負責人 聯系電話

　　資料接收單位

　　（物業服務企業） 企業名稱

　　資料接收負責人 聯系電話

　　補充移交的資料

　　物業建設

　　審批相關資料

　　物業竣工

　　驗收相關資料

　　物業共用設施

　　設備相關資料

　　物業管理

　　相關資料

　　住宅物業

　　住房品質資料

　　其他資料

　　補充移交后仍不齊全或仍未移交的資料

　　建設單位承諾補充移交的時間

　　查驗小組

　　人員簽字 建設單位

　　物業服務企業

　　業主代表

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）

　　居（村）民委員會

　　業主委員會

　　委托的相關專業機構

　　物業管理主管部門

　　資料移交單位（建設單位）：

　　（單位蓋章）

　　年  月  日 資料接收單位（物業服務企業）：

　　（單位蓋章）

　　年  月  日

　　備注：此表一式肆份，移交、接收單位各壹份，物業所在地物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）各存檔壹份。

　　附4

　　物業承接查驗現場查驗情況記錄表

　　項目名稱 項目地址

　　建設單位 企業名稱

　　法定代表人 聯系電話

　　聯系人 聯系電話

　　物業服務企業 企業名稱

　　法定代表人 聯系電話

　　聯系人 聯系電話

　　查驗范圍 承接查驗移交資料；物業共用部位、共用設施設備及其他公共配套設施設備情況。

　　查驗方法 現場查驗主要采用核對的方法進行。在現場比對、設備調試等基礎上，還可以綜合采用觀察、使用、檢測和試驗等方法進行查驗。

　　物業共用部位、共用設施設備查驗情況

　　查驗

　　內容 查驗項目 基本情況 查驗方法 存在問題        （注明樓棟、樓層等情況） 建設單位承諾整改期限 是否交接（存在問題不能交接）

　　共用部位 基礎承重墻 體柱、梁……

　　共用設備 電梯 水泵 水箱……

　　共用設施 道路綠地 人造景觀……

       其他存在的問題

　　現場查驗小組成員（共同簽字）

　　開發建設單位代表

　　物業服務企業代表

　　施工單位代表

　　物業管理主管部門代表

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表

　　居（村）民委員會代表

　　業主委員會代表

　　業主代表

　　委托的相關專業機構代表

　　移交單位（建設單位）：

　　（單位蓋章）

　　年    月    日 接收單位（物業服務企業）：

　　（單位蓋章）

　　年    月    日

　　備注：此表一式肆份，移交、接收單位各壹份，物業所在地物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）各存檔壹份。

　　附5

　　復驗情況記錄表

　　項目名稱 項目地址

　　建設單位 企業名稱

　　聯系人 聯系電話

　　物業服務企業 企業名稱

　　聯系人 聯系電話

　　物業共用部位、共用設施設備復驗情況

　　查驗內容 查驗項目（查驗中存在問題的項目） 存在問題        （注明樓棟、樓層等情況） 基本情況 復驗

　　方法 復險存在問題 是否交接（存在問題不能交接）

　　共用部位

　　共用設備

　　共用設施

　　其他

　　其他存在的問題

　　現場查驗小組成員（共同簽字）

　　開發建設單位代表

　　物業服務企業代表

　　施工單位代表

　　物業管理主管部門代表

　　街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表

　　居（村）民委員會代表

　　業主委員會代表

　　業主代表

　　委托的相關專業機構代表

　　移交單位（建設單位）：

　　（單位蓋章）

　　年    月    日 接收單位（物業服務企業）：

　　（單位蓋章）

　　年    月    日

　　備注：此表一式肆份，移交、接收單位各壹份，物業所在物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）各存檔壹份。

　　附6

　　物業交接情況表

　　項目名稱 項目地址

　　建設單位 企業名稱

　　聯系人 聯系電話

　　物業

　　服務企業 企業名稱

　　聯系人 聯系電話

　　物業交接情況

　　交接內容 交接日期 交接內容 備注

　　資料交接（補交）

　　共用部位、共用設施設備交接（含現場查驗、復驗時的交接）

　　其他

　　其他存在的問題

　　移交單位（建設單位）：

　　（單位蓋章）

　　年    月    日 接收單位（物業服務企業）：

　　（單位蓋章）

　　年    月    日

　　備注：此表一式肆份，移交、接收單位各壹份，物業所在物業管理主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）各存檔壹份。

　　附件3

　　新建住宅物業承接查驗移交資料清單

　　序號 資料名稱

　　1 物業建設審批相關資料 項目命名批復，建設項目批準文件，建設用地規劃許可證，物業規劃紅線圖，規劃報建圖（總平面圖），建設工程報建審核書，建設工程規劃許可證，建筑工程施工許可證，商品住宅質量保證書，商品住宅使用說明書，工程質量潛在缺陷保險保單和繳費憑證（如有）、其它資料，圖紙

　　2 物業竣工驗收資料 總平面布置圖，建筑竣工圖，結構竣工圖，水暖竣工圖（通風部分竣工圖），電氣竣工圖，設備竣工圖（設備安裝竣工圖），發電機（控制柜、冷卻設備）安裝竣工圖，電梯設備安裝竣工圖，消防系統竣工圖，生活水泵、潛水泵安裝圖，電梯設備安裝竣工圖，市政給水總平面圖，市政排水總平面圖，燃氣管道布置圖，地下管線綜合布置竣工圖（物業整體及附屬建筑給排水竣工圖），物業裝修竣工圖紙，附屬配套建筑裝修竣工圖，竣工驗收證明書，住宅質量分戶驗收證明、參建單位營業執照，參建單位營業資質證明，停車場、商場、會所、學校準許文件，通郵申報表，申請門牌呈批表，房地產權屬證明書，市政管道工程水質證明，燃氣建筑工程施工合同，燃氣竣工圖（含）燃氣管道圖，環保驗收資料，消防竣工備案表，供電協議、合同、圖紙，供水協議、合同、圖紙，燃氣協議、合同、圖紙，網絡協議、合同、圖紙，有線協議、合同、圖紙，其它資料、圖紙

　　3 物業共用設施設備相關資料 高低壓設備合格證，高低壓設備隨機圖紙資料，高壓設備采購合同資料，防雷檢測報告，發電機（控制柜、冷卻設備）隨機資料，發電機（控制柜、冷卻設備）運行記錄，發電機（控制柜、冷卻設備）噪音、環保驗收資料，中央空調隨機資料，中央空調運行記錄，中央空調水處理記錄，設備安裝竣工資料，火災報警回路編碼表，消防電話回路編碼表，消防防火門回路編碼表，消防應急照明回路編碼表，門禁機IP地址編碼表，電梯設備產品合格證，電梯年檢合格證，電梯設備采購合同，電梯設備保養合同，設施設備保修卡及保修協議，燃氣驗收資料，一次（二次）供水系統竣工資料，一次（二次）供水系統驗收資料，其它相關資料

　　4 物業管理相關資料 房屋分戶產權清冊，物業服務用房產權清冊，業委會用房產權清冊，會所等配套設施產權清冊，專項維修資金繳存情況資料，前期物業服務合同（附招標相關文件），臨時管理規約，設備房鑰匙移交表，公共水、電、氣計量表移交表，物業管理其它資料

　　5 住宅物業住房品質資料 物業的配套、耐久、適齡、綠色、智能、人文、特色與創新等方面的評分表等相關資料

　　6 綠色建筑資料 符合綠色建筑相應等級要求的證明材料

　　7 物業保險資料 購買了工程質量潛在缺陷保險或綠色建筑質量保證保險的物業，應當包括相應保險的保單和繳費憑證等

　　注：以上資料、圖紙以移交檔案館蓋章的為準，未能全部移交以上所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　附件4

　　湖南省新建住宅物業現場查驗標準

　　1．前期準備工作與要求

　　1.1承接查驗實施前提條件與依據

　　1.1.1 實施承接查驗的住宅物業，應當具備以下條件：

　　a）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案；

　　b）水（供水、排水）、電已按規定接入相應城市管網，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備及本物業管理區域內的非住宅用戶配置了獨立的水、電計量裝置；

　　c）管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成了住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；

　　d）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設到戶，地下通信管道敷設到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

　　e）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備取得使用合格證書；

　　f）按照規劃要求完成了教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；

　　g）按照規劃要求完成了小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；

　　h）污水、雨水管網與城市相應管網做好正確連通；

　　i）按照規劃要求完成了綠化建設及車庫、車位配置；

　　j）建筑物及其配套設施標志標識完整、清晰；

　　k）按照規劃設計要求完成了住宅物業住房品質相關配套建設；

　　l）法律、法規、規章規定和前期物業服務合同約定的其他條件。

　　1.1.2 物業承接查驗的依據：

　　a）物業買賣合同；

　　b）臨時管理規約；

　　c）前期物業服務合同；

　　d）物業規劃設計方案；

　　e）建設單位移交的圖紙資料；

　　f）建設工程質量法規、政策、標準和規范。

　　1.2 前期準備

　　1.2.1計劃準備：物業服務企業與建設單位就承接查驗的日期、進度、驗收標準等，制訂房屋、設備設施承接查驗實施方案，派出工程技術人員到物業現場了解情況，為承接查驗做準備。

　　1.2.1.1編制承接查驗工作計劃與方案要點

　　a）承接查驗的依據和標準；

　　b）需移交的圖紙資料的具體內容；

　　c）移交圖紙資料、現場查驗的日期和地點；

　　d）現場查驗的共用部位、共用設施設備的名稱和數量，以及現場查驗前的準備工作安排；

　　e）現場查驗的流程、查驗方法；

　　f）現場查驗的實施和記錄；

　　g）復驗；

　　h）承接查驗協議的主要內容；

　　i）聘請專業機構及公證等情況；

　　j）承接查驗費用的承擔；

　　k）物業的交接；

　　l）其他與承接查驗有關的事項。

　　m）查驗過程中的危險源識別及預防控制措施。

　　1.2.2人員準備：承接查驗開始前，建設單位應當牽頭成立承接查驗小組。承接查驗小組由建設單位代表、物業服務企業代表、施工單位代表組成，并邀請業主代表及當地住房和城鄉建設部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會的代表參加。

　　1.2.3 技術準備：主要包括對現場情況的勘察和了解，對相關技術資料的熟悉，提前參與物業竣工驗收和共用設備設施的安裝調試，全面掌握設施設備現場情況。

　　1.2.4 工具準備：在物業承接查驗中要采取一些必要的檢驗方法來查驗承接物業的質量情況，應根據具體情況提前準備好所需要的檢驗工具。

　　1.2.5 資料準備：在物業的設備設施承接查驗中，須做必要的查驗記錄，因此在正式開展承接查驗工作之前，應根據實際情況做好資料的準備工作，制定查驗工作流程和記錄表格。

　　1.3工作流程

　　1.3.1 物業承接查驗的工作程序：

　　a）組建承接查驗小組；

　　b）確定物業承接查驗方案；

　　c）移交有關資料；

　　d）現場查驗共用部位、共用設施設備；

　　e）簽訂物業承接查驗協議；

　　f）解決移交資料和現場查驗中存在的問題；

　　g）補充移交資料和復驗；

　　h）辦理物業交接手續。

　　1.3.2物業承接查驗備案：

　　物業服務企業應當在辦理物業交接手續后30日內，通過“湖南省物業管理監管平臺”（以下簡稱“省平臺”）上傳下列文件，提交物業所在地物業管理主管部門備案：

　　a）前期物業服務合同；

　　b）臨時管理規約；

　　c）承接查驗方案；

　　d）承接查驗協議；

　　e）建設單位移交資料清單；

　　f）查驗記錄；

　　g）交接記錄；

　　h）其他有關承接查驗的文件。

　　業主可以通過“省平臺”查詢物業承接查驗備案情況。

　　2. 共用部位現場查驗標準

　　2.1.1 房屋本體及公共設施

　　房屋本體承接查驗應滿足以下基本要求：

　　2.1.1.1房屋本體保持正常使用功能，滿足房屋買賣合同約定的要求。

　　2.1.1.2地基基礎沉降不得引起墻體和上部結構的開裂或其他結構及相鄰房屋的損壞。

　　2.1.1.3梁、柱、板等主體無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫，無鋼筋外露。

　　2.1.1.4地面工作井（沙井）蓋須安裝完畢池內無垃圾雜物，進排水暢通，池壁無裂痕。

　　2.1.1.5墻面無滲漏，頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋，無霉點，無滲水痕跡、無污漬。

　　2.1.1.6玻璃隔墻墻面安裝應牢固，接縫處應橫平豎直、玻璃應無裂痕、缺損和劃痕。勾縫密實、均勻順直、深淺一致。

　　2.1.1.7玻璃幕墻、石材幕墻的防雷裝置應與主體結構的防雷裝置連接可靠，無滲漏。

　　2.1.1.8房屋外墻貼面、公共樓道、電梯廳貼面和吊頂無脫落等安全隱患。

　　2.1.1.9地下室頂棚無滲漏、涂料脫落現象。

　　2.1.1.10地下車庫出入口配備防洪閘或其他防洪設施，地庫人防門開閉正常。

　　2.1.1.11 窗臺距室內地面高度低于0.9米須設高度符合規范要求的防護欄桿。

　　2.1.1.12 扶手、樓梯欄桿高度、立桿間距符合規范要求。無障礙設施符合無障礙設計規范（GB50763-2012）。

　　2.1.1.13天臺欄桿、外檐及其它屋面突出物安裝牢固，無破損、變形，無明顯銹蝕，避雷防護有效。

　　2.1.1.14屋面隔熱層、防水層、板端縫、伸縮縫油膏緊貼，無裂縫，搭接長度大于100mm，女兒墻翻邊頂部有壓頂收口、無開裂現象。

　　2.1.1.15屋面地坪找坡準確，屋面細石混凝土保護層及女兒墻無明顯空鼓裂縫。

　　2.1.1.16屋面3m以上的爬梯、直爬梯應做安全護籠，護籠底部的起點高度不小于2100mm，不大于3000mm。護籠頂部高度，應不小于1050mm。

　　2.1.1.17機動車停車場具備正常使用功能（車位劃線完整，導向標識清晰，擋車桿完好，車場管理系統正常使用）。

　　2.1.1.18非機動車停車場具備正常使用功能（停車棚完好，車位劃線完整，導向標識清晰）。

　　2.1.1.19垃圾轉運設施規范設置，布局合理，數量足夠，可正常使用。轉運站的建設符合《城市生活垃圾轉運站設計規范》規范要求；無蒼蠅、無臭味，無垃圾滲濾液外溢，垃圾滲瀝液及污水排入城市污水管網。

　　2.1.1.20 垃圾分類設施安裝到位，符合生活垃圾分類和清運要求，有專門用于收集生活垃圾的容器，包括分類垃圾桶（箱）等。垃圾分類相關設施符合當地相關要求。

　　2.1.1.21 配置建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米，具備水、電、采光、通風等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋作為物業管理用房：物業管理用房設置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。

　　2.1.1.22 建設單位應當按照規劃要求配套建設業主基本公共活動用房和生活服務用房。業主基本公共活動用房和生活服務用房屬于全體業主共有。

　　2.1.2設施設備房

　　設施設備房承接查驗應滿足以下基本要求：

　　2.1.2.1 通用標準

　　a）機房門防火等級符合規范要求，能夠正常使用。

　　b）機房入口門應配置防鼠板。

　　c）機房清潔，照明、通風散熱良好，墻地面、頂棚無滲漏或積水，門窗設有防雨設施。

　　d）設備房內管線穿墻的孔洞全部有效封堵。

　　e）滅火器（或氣體滅火系統）、應急照明燈具配備數量、類型符合設計要求。

　　f）機房應有獨立的通風設備，保持室內通風良好，機房的環境溫度在5℃-40℃，相對濕度低于80%。

　　g）各類管線名稱、流向/走向清晰，顏色分類符合相關規范要求。

　　2.1.2.2供配電機房

　　a）高低壓配電室、變壓器房、發電機房地坪應高于周邊排水位，正上方及周圍沒有浸水、滲水、滴漏可能，無給排水管道穿行。供配電機房入口應設防水門檻。

　　b）發電機房的儲油間應設置防爆燈，發電機應配備兩套蓄電池（一用一備），如果發電機沒有配備充電器模塊，需另配備浮充充電器，發電機的自動轉換柜應有自動及手動轉換功能。

　　c）發電機房應做隔音處理，發電機房的噪音和廢氣排放應通過環保及消防部門的檢測驗收。發電機排煙管道做保溫處理，并采用高空排放。發電機房進、排風應形成對流。發電機組要有工作接地，油箱和共有管道要有防靜電接地措施。發電機房配備油氣消防滅火設施。

　　d）機房地面刷耐磨、防塵油漆（或鋪地磚），開關柜前后及電纜溝蓋鋪設橡膠絕緣墊；

　　e）供配電模擬線路圖正確，安全標識明晰（如高壓危險等標識牌）；各儀表、指示燈工作正常；

　　f）機房內應有明裝接地干線，接地干線有黃綠相間顏色標示，接地阻值不大于1歐姆，接地測試點清晰明了；

　　g）安全工具、高壓驗電筆、接地線、絕緣手套、絕緣靴、絕緣棒等安全檢測用具齊全，并具有相關部門檢測合格證書，合格證書應在檢測時效之內；

　　h）電纜溝應有防水排水設施，溝內干燥、無積水、無雜物，各電纜溝內孔洞應密封好，電纜溝應設置蓋板，封閉良好。

　　2.1.2.3 生活水泵房與消防水泵房

　　a）機房面積適當，位置合適，不得影響正常使用、檢修。控制室需單獨設置并有觀察窗，控制室門口應設防水門檻，控制柜柜底應高出地面20cm以上，水泵基礎周圍應有通至地漏或排水井的排水明溝。

　　b）地面刷耐磨、防塵油漆（或鋪地磚），控制柜操作面板鋪設橡膠絕緣墊。

　　c）水箱或水池檢修口上鎖，泄水管口、溢水管口需接至排水溝，管口設防蚊蟲網罩。

　　2.1.2.4 電梯機房

　　a）頂棚設置懸掛鉤并有清晰的限重標識。

　　b）旋轉部位有保護及標識（曳引輪、限速器等部位）；盤車工具上墻，標識明顯。

　　c）電梯機房位置高于天面30CM以上的應設置步行臺階，有跌落危險的臺階須設置護欄。

　　d）機房窗戶應有防護措施。

　　2.1.2.5  弱電機房

　　a）宜設置在首層位置；

　　b）地面敷設防靜電地板，配備UPS電源及空調設備。

　　c）機房應設置防雷裝置，可靠接地，接地電阻不大于1歐姆。

　　d）控制柜內線路整齊，標識清晰、完整。

　　e）消防控制室符合《火災自動報警系統設計規范》。

　　2.1.3園林景觀系統

　　園林景觀系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　2.1.3.1水景、照明接線應做好防水工藝處理，控制箱內應有漏電保護裝置，宜安裝時控裝置，小區道路照明達到規范照度要求，且無安全隱患。

　　2.1.3.2靠近水系的通道應有防止跌落的措施，觀景平臺及有跌落可能的位置應有護欄。

　　2.1.3.3健身、兒童設施安裝平穩牢固，符合安全設計規范，有安全防護措施、使用說明與注意事項；人身接觸面無突起，無銳角；轉動擺動時，部件無噪音。

　　2.1.3.4地面消防車通道、登高面無障礙物，滿足消防救援要求。

　　2.1.3.5泳池及水景的水中燈具采用安全電壓和安全設備；泳池區域的照明、插座配備漏電保護裝置。

　　2.1.3.6小區內道路平整，路面鋪裝順直整齊，無松翹，分界處層次清晰，排水井分布合理，無積水現象。

　　2.1.3.7綠化給水系統完好，水壓達到設計標準，無漏點、跑冒現象，滿足正常澆灌需求。

　　2.1.3.8園林建筑及其他公共設施無安全隱患，如小區施工區域與交付區域未隔離。

　　2.1.3.9觀賞性小品在低于1.8米的部位無針尖、刺、利刃形狀，若設計需要應考慮該部位避開道路或采取防護措施。

　　2.1.3.10外圍及封閉式組團的圍墻均按照設計要求全部完工。

　　2.1.3.11泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　2.1.3.12公共區域地面應采用防滑材料等防滑措施，無積水、滑倒等風險。

　　2.1.3.13小區內的自然河、湖及水深超過90cm的人工水景，應岸邊配置救生圈或救生桿等救生器材。

　　2.1.3.14鐵藝無明顯缺漏、空擋，無工藝破損、瑕疵、銹斑現象出現，木質品木邊、木角收口精細，不劈裂、無毛刺，邊角圓潤，無割傷感。

　　2.1.3.15綠化種植土壤為種植土土質、密實度符合公司設計規范要求，無沉降產生坑洼和高低不平。

　　2.1.3.16喬木冠幅、胸徑、高度符合設計圖紙要求，均為修剪完后規格，表皮無明顯損傷、結疤、鼓起。

　　2.1.3.17灌木冠幅、高度與設計誤差不能超過10cm，無枯枝、無病蟲害、內干死膛、老苗現象發生。

　　2.1.3.18草皮鋪種應平整、銜接整齊，方向與坡向橫切，無積水內澇，無枯死。

　　3. 共用設備設施現場查驗標準

　　3.2.1供配電系統

　　供配電系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.1.1發電機帶載運行，檢查油溫、油壓、電壓、頻率、聲音等參數在允許范圍內。檢查實際運行油耗及供電性能是否符合供電要求。

　　3.2.1.2配電箱、柜門內側張貼過塑封后的電器原理及系統圖。

　　3.2.1.3配電箱、柜內的設備、元件齊全，接地正確，線材色標正確，排列清楚，各開關有標示，接觸良好，進出線使用永久標識（進線和出線位置應標注）。

　　3.2.1.4通訊設備、電纜進線口封堵嚴密；電纜溝設有防水或排水措施，溝內干燥、無積水、無雜物，各電纜溝、井內孔洞密封良好，電纜溝設置蓋板，封閉良好。

　　3.2.1.5電纜規格應符合規定，排列整齊，相色應正確，無機械損壞。

　　3.2.1.6電纜的固定、變曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列等應符合要求，電纜終端、電纜接頭應接牢固，接地良好；電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。

　　3.2.1.7 UPS應急電源、市電、備用電切換正常，且電池容量滿足設計要求。正常運行的噪聲不應大于45dB（A），額定輸出電流為5A以下的小型不間斷電源，不應大于30dB（A）。

　　3.2.1.8 新建停車場安裝的充電樁須滿足政府要求（根據各地城市管理技術規定執行）。

　　3.2.1.9根據各地方特點，非機動車停車庫（棚）應設置獨立的集中充電點，設置有效的防火分隔，充電線路要符合相關技術標準要求，并配備必要的滅火器材。

　　3.2.1.10防雷接地設備設施良好，安裝規范，無銹蝕斷裂，防雷接地電阻符合規范要求。

　　3.2.1.11頂部高出其地面45米以上的高層建筑必須設置航空障礙燈。燈具閃光頻率不低于每分鐘20次，不高于每分鐘70次，燈具裝設在建筑物的最高部位，安裝牢固可靠，且設置維修和更換光源的措施。

　　3.2.1.12雙電源之間的機械或電氣聯鎖應安全可靠，進行模擬通電試驗，檢查斷路器合閘、分閘是否正常；按鈕操作及相關的指示燈是否正常。

　　3.2.2給排水系統

　　給排水系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.2.1給水系統不同類別用水實現獨立計量；水表應實現公共用水單獨計量（綠化、水景觀、室外消防、室內消防、車庫保潔、水泵房高低壓供水、樓宇單元、物業用房、消防水箱、高位消防水池、人防水池、商鋪）。

　　3.2.2.2水池、水箱的規格、材質、安裝位置、組裝質量、管路連接、閥門、檢修爬梯、溢水管、水位儀、浮球閥、人孔蓋、鎖具、箱體防腐、油漆、房間防污染、照明、通風等符合設計文件和有關規定。

　　3.2.2.3對生活水箱進行清洗并查驗施工方提供的水質檢測報告，水質符合城市居民生活水質標準。

　　3.2.2.4直飲水出水水質達到《管道直飲水系統技術規程》CJJ110—2006中要求的標準，制水流程圖上墻張貼。

　　3.2.2.5所有的給水管（含熱水管）水質、水量、壓力符合設計標準并滿足用戶需求。

　　3.2.2.6中水系統原水經格柵過濾，水質、水量、壓力符合設計標準。

　　3.2.2.7游泳池及水處理系統各部儀表（溫度、流量、壓力等）顯示正常，各部自動控制裝置靈敏有效。主機及管路、附件無滲漏，防污染及安全防護措施有效。

　　3.2.2.8重點部位（設備房、電梯井）集水井和供水水池、水箱內安裝高低水位報警，信號連接至指揮中心，集水井安裝排水泵及備用泵，排水泵實現超高水位報警及自動啟動功能，排水泵具備手動及自動啟泵功能。

　　3.2.2.9樓層、車庫、屋面保潔取水點配置，滿足保潔需求。

　　3.2.2.10室外管道及窨井按設計施工，標高及坡度符合設計要求，無倒坡現象。

　　3.2.2.11給排水管道禁止設置在高、低壓配電房、網絡機房、監控室頂板上方。

　　3.2.2.12市政給水、雨水、污水接入井與市政資料一致；管線的埋深、走向、管徑、材質以及坡度等符合設計要求，對照竣工圖紙，沒有錯誤和遺漏。

　　3.2.2.13排水設計雨污分流；沒有架空層的，首層住戶排水管道單獨設置，不應與二樓以上住戶排水管相連。

　　3.2.2.14各建筑物排水管與給排水竣工圖紙一致，檢查井無雜物且滿足檢修或清掏空間。

　　3.2.2.15排水管道系統應進行閉水試驗和沖水試驗，系統無滲漏，排水通暢。

　　3.2.2.16排污管、雨水管應作通球試驗，通球球徑不小于排水管道直徑的2/3，通球率應達到100%，做到不滲不漏、排水通暢。交付前所有給排水管道由建設單位、物業服務企業雙方完成通球實驗。

　　3.2.2.17水管井內墻面平整，地面找坡至地漏，地漏無堵塞。

　　3.2.2.18地下車庫應設置排水設施，車庫出入坡道合適地點設截水溝。

　　3.2.2.19標高較低處應采取有效的排水措施，避免形成積水。

　　3.2.2.20超高層住宅轉換層立管與橫管的交接處，廢水管、污水管需明裝溢流口。

　　3.2.3消防系統

　　消防系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.3.1報警設備地址碼清單及聯動編程的備份資料齊全，與現場一致。

　　3.2.3.2商鋪、住宅戶內報警線應為并聯連接，每戶應有單獨接線處。總線不得穿越商鋪內。

　　3.2.3.3火災自動報警系統應設有自動和手動兩種觸發裝置。

　　3.2.3.4控制器所帶聯動設備總線及多線啟動均可正常進行。

　　3.2.3.5消防報警主機正常運行，火災報警系統功能正常，無故障、無信息屏蔽現象、無線路問題。

　　3.2.3.6交付時應做一次交付區域消防聯動測試，每個防火分區消防聯動測試應合格。聯動測試包括但不限于：消防主機聯動測試、消防電話測試、消防廣播測試、管網耐壓測試、消火栓超壓設備測試、噴淋末端泄壓啟泵測試、消防主機主/備電源切換測試。

　　3.2.3.7消防主機內各部件中文備注地址應編寫到具體車位號及樓棟、單元、樓層。

　　3.2.3.8消防主機多線控制盤、總線控制盤標識清晰，標識內容應包括設備名稱、安裝位置。

　　3.2.3.9地庫消防水池、樓頂消防水箱、集水坑宜設置水位計，并同時連接消控室設置最高和最低水位報警。

　　3.2.3.10消防、噴淋供水主泵開停應設計為遠程控制，可以在消控室直接啟停。

　　3.2.3.11水流指示器、防火閥、信號閥、濕式報警閥報警測試正常，信號引至消控室。

　　3.2.3.12消防、噴淋管網無滲漏，壓力保持恒定值，滿足設計規范要求。

　　3.2.3.13各防火卷簾外觀完好，各消防風機啟停正常，在自動和手動控制下均能可靠動作。

　　3.2.3.14消防系統材料須符合消防設計規范要求。

　　3.2.3.15地下車庫火災自動報警系統圖、平面圖，需在圖紙標明點位編碼；地下車庫位置描述應有明顯參照物或標明準確橫、縱坐標軸。

　　3.2.3.16消防管線布設竣工圖應與現場實際穿線走向一致。

　　3.2.3.17噴淋管網最不利點末端壓力不低于0.05mpa。且交付區域所有噴淋濕試報警閥組功能聯動測試應合格。

　　3.2.3.18消防或報警系統電源應配備應急電源。

　　3.2.3.19消防或逃生通道間距與高度符合消防要求，各處消防通道內沒有障礙物，并保持暢通；出口指示燈、應急燈測試正常。

　　3.2.3.20排風井不應設置在業主的私有或專有空間內，風機房應采取有效的隔音減振措施。

　　3.2.3.21保證消防泵房通風良好，應設置足夠的通排風口。當自然通風不能滿足通風散熱要求時，應設機械通、排風設備，以增強通風性能。

　　3.2.3.22商鋪和住宅區消防系統應該分開設置，分機聯動需反饋至主機。

　　3.2.3.23在生活、消防水泵管道上宜有消除水錘效應的設備。

　　3.2.3.24消火栓外觀完好、箱內配置（水帶、水槍、手動啟泵按鈕及軟管卷盤）按設計圖紙配備齊全，消火栓箱內操作啟泵按鈕能反饋報警信號。室外水泵接合器外觀完好、無滲漏，標識清晰。

　　3.2.3.25 滅火器配置數量、設置類型及選擇應符合現行國家標準，外觀完好、壓力正常、鉛封完好。

　　3.2.3.26消防防排煙：機械排煙口無卡阻現象，顯示位置與CRT主機對應相符，電動多葉風口動作、復位靈敏，無卡阻。風速與風壓達到消防設計要求。消防風機的電機旋轉方向正確，運行正常無異響，電流、溫升正常，運行正常；屋面或露天設置的消防風機應有效的擋雨措施。

　　3.2.4 電梯系統

　　電梯系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.4.1電梯具備電梯使用標識、技術監督局驗收檢驗合格證、驗收檢驗合格報告、電梯特種設備登記表、電梯隨機資料、電梯產品合格證等資料；裝修單位施工使用過的電梯，交付前進行一次全面檢修及整改。

　　3.2.4.2電梯采用雙電源供電、消防電梯具有消防應急電源，雙電源轉換開關正常，電源標識齊全、準確。

　　3.2.4.3超載試驗應達到電梯能安全啟動、運行和停止；曳引機工作正常。

　　3.2.4.4井道內無孔洞，井道管線穿墻孔應做封堵。

　　3.2.4.5急停、檢修轉換等按鈕和開關的動作應靈活可靠，無銹蝕及損壞現象。

　　3.2.4.6導軌應安裝在混凝土澆筑的墻體上。

　　3.2.4.7電梯系統五方對講功能正常，對話清晰；轎廂內安裝視頻監控攝像機，監控圖像能清晰分辨乘梯人員的面孔及內呼面板樓層顯示。

　　3.2.4.8井壁、底坑不得漏水或滲水、積水、無垃圾，電梯底坑應平整、整潔，設置自動排水系統的，應采取防倒水返水措施，排水泵排水量不應小于10L/s。

　　3.2.4.9曳引機承重梁安裝應符合設計要求和施工規范規定。限速器繩輪、鋼帶輪、導向輪應牢固，轉動靈活。

　　3.2.4.10動力電路、控制電路、安全電路應有與負載匹配的短路保護裝置；動力電路應有過載保護裝置。電梯接地保護應符合規范要求。

　　3.2.4.11電梯轎廂內應張貼電梯檢驗合格證。

　　3.2.4.12廳門地坎至轎廂地坎之間的水平距離偏差為0～+3mm，且最大距離嚴禁超過35mm，層門強迫關門裝置應動作正常。

　　3.2.4.13機房照明、井道照明、轎箱照明功能正常，照明電源與電梯動力電源分開，機房及轎廂照明需具備應急功能。

　　3.2.4.14各種安全保護開關應穩定可靠。

　　3.2.4.15懸掛裝置、隨行電纜、補償裝置繩頭組合應安全可靠，且每個繩頭組合應安裝防螺母松動和脫落的裝置；鋼絲繩無銹蝕、斷股等異常；隨行電纜無打結和波浪扭曲現象。

　　3.2.4.16層站指示信號及按鈕位置正確指示信號清晰明亮，按鈕動作準確無誤，消防電梯應急開關工作可靠。

　　3.2.4.17泊梯開關功能需正常。

　　3.2.4.18極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能應可靠。

　　3.2.4.19轎廂自動門的安全觸板或光幕應動作可靠，每層層門應能夠用三角鑰匙正常開啟；當一個層門或轎門（在多扇門中任何一扇門）非正常打開時，電梯不得啟動。

　　3.2.4.20電梯轎箱內設置應急照明，在緊急狀態下能照明30分鐘。

　　3.2.4.21電梯五方通話獨立放線，電梯隨行電纜中須有轎廂視頻線；采用無線五方通話對講時，須與原廠家電梯對講系統兼容，不得破壞原廠家對講設備，且后期不產生話費，符合國家相關無線電規范。

　　3.2.4.22電梯啟動、運行和停止，自動平層裝置功能正常，轎箱內無較大的震動和沖擊，制動可靠。

　　3.2.4.23消防電梯具有排水功能，且設置獨立集水井，供底坑積水時排水用。

　　3.2.4.24消防電梯滿足消防設計要求，且能正常運作。

　　3.2.4.25扶梯應急安全回路正常，急停開關靈活、有效。

　　3.2.4.26井道內的所有設備設施不能有碰撞和摩擦。

　　3.2.4.27轎廂門需完好，無劃傷破損及污漬。

　　3.2.4.28為防止電梯廳有水流入電梯井道，電梯層門入口與電梯廳前室地面須有5%坡度（或在每層電梯口做高差為2cm的放坡處理）。

　　3.2.4.29層門指示燈盒及召喚盒安裝應平整、牢固、不變形、不突出裝飾面；廳門、轎門應平整，啟閉時無擺動、撞擊和阻滯現象，關閉時上下門縫一致。

　　3.2.4.30電梯噪聲對住戶的影響應在40分貝以下：離住戶較近的電梯機房，應對基座采取特別減震措施。

　　3.2.4.31電梯坎應平整、整潔，設置自動排水系統（消防電梯有規范要求，以設計說明為準）；電梯底坑除緩沖器座、導靴座，以及排水設備外，底坑的底部應光滑平整，底坑不得作為集水坑使用，在導靴、緩沖器、柵欄等安裝竣工后，底坑不得漏水和滲水。

　　3.2.5 智能化系統

　　智能化系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.5.1周界防衛與入侵報警系統

　　a）圍墻電子圍欄或拉力刮刀最下部合金線距離圍墻頂間空隙不大于200mm。

　　b）周界探測器靈敏度（防誤報）、盲區、防動物功能檢測正常并能滿足管理需求。

　　c）報警器的防拆報警功能：信號線開路、短路報警功能，電源線被剪的報警功能，報警信號聯網上傳功能檢測正常。

　　d）報警事件存儲記錄的準確性、保存時間滿足管理要求。

　　e）系統的撤防、布防功能，關機報警功能，系統后備電源自動切換功能等測試正常。

　　f）周界報警系統宜具備與視頻監控系統聯動并錄像的功能。

　　g）報警系統管理軟件（含電子地圖）功能檢測與任務書或合同書要求一致，精度、時間、適應性、穩定性、安全性以及圖形化界面友好程度等滿足使用與管理要求。

　　h）系統操作人員的分級授權、操作信息的詳細只讀存儲記錄等測試檢查合格。

　　i）住宅戶內緊急呼叫按鈕功能正常，信號連接至監控中心。

　　j）與住宅相連，且高度在6m以下（含6m），用于商鋪、會所等功能的建筑物（包括裙房）頂層平臺，應設置安全防護設施或裝置、警示標識。

　　3.2.5.2電子巡更系統

　　a）巡更路線圖設置有效，按圖檢查系統的巡更終端、讀卡機的響應功能測試正常。

　　b）現場設備的接入率及完好率測試合格。

　　c）檢查巡更管理系統編程、修改功能以及撤防、布防功能測試正常。

　　d）檢查系統的運行狀態、信息傳輸、故障報警和指示故障位置功能與測試情況一致。

　　e）檢查巡更管理系統對巡更人員的監督和記錄情況、安全保障措施和對意外情況及時報警的處理手段有效并滿足管理要求。

　　f）對在線聯網式巡更管理系統檢查電子地圖上的顯示信息，測試故障時的報警信號以及和視頻安防監控系統等的聯動功能應有效。

　　g）巡更系統的數據存儲記錄保存時間應不小于30天。

　　3.2.5.3門禁及可視對講系統

　　a）門禁系統采用數字式網絡門禁的，可實時在線管理，主出入口人臉識別設備圖像清晰，設別率達到99%以上。

　　b）所有門禁點位所在區域進行消防聯動測試時，應具備斷電開門功能。

　　c）圍墻機、門口機、室內機、管理中心機使用正常，各方可正常呼叫、通話、開鎖。

　　d）單元門口機安裝設置在便于使用位置，室內機安裝牢固，通話質量優良，可視圖像清晰，電控鎖開啟靈活。

　　e）公共區域的出入口門禁，小區入口、組團入口、單元門入口、單元樓棟天臺設置門禁控制器和讀卡器的，應滿足網絡數字功能，如門禁卡刷卡數據與服務器聯網，并具有記錄實時查詢，掛失功能。

　　f）組團門的高度不宜低于1.8米，門禁旁邊應設視頻監控攝像機，從外部進入時，無法接觸到門禁內側的開啟按鈕。

　　g）掉電后，檢測系統啟用備用電源應急工作的準確性、實時性和信息的存儲和恢復能力，以及應急電源續航時間應達到合同約定（或產品說明）要求。

　　h）通過系統主機、出入口(門禁）控制器及其他控制終端，使用電子地圖實時監控出入控制點狀況，并防止重復迂回出入及控制開閉的功能檢測有效；

　　i）測試系統對非法強行入侵及時報警、聯動安全防護設備的能力應有效，相應警報信號提示應能滿足現場管理需求。

　　j）對非法進入系統、非法操作、硬件失效等任何類型信息的及時報警的系統處理能力測試有效。

　　k）檢測與本系統相關的綜合安全防范管理系統、入侵報警系統及消防系統報警時的聯動功能，以及本系統報警時與電視監控系統的聯動切換錄像功能，所有設計具備的上述功能應全部測試正常為合格。

　　l）出入口管理系統工作站應保存至少1個月(或按合同規定）的存儲記錄數據。

　　3.2.5.4停車管理系統

　　a）停車場出入口道閘識別區域有標識且配有減速帶，道閘設計防砸功能，且功能測試正常。

　　b）車牌自動識別系統能自動抓取車牌并能形成數據，識別范圍應涵蓋國內所有車牌類型，識別率達到99%以上。

　　c）讀卡器能準確識別無效卡，非接觸IC卡讀卡器檢測讀卡距離和靈敏度應與設計指標相符。

　　d）發卡（票）器吐卡功能正常，入場日期、時間等記錄準確。

　　e）滿位顯示器、空車位及收費顯示功能正常。

　　f）系統主機的計費、顯示、收費、統計、信息儲存等功能檢測正常。

　　g）停車管理系統與入侵報警系統的聯動控制功能測試正常。

　　h）系統主機應保存至少1個月(或按合同規定）的車輛出入記錄數據。

　　3.2.5.5閉路電視監控系統

　　a）攝像機安裝牢固，無逆光安裝點位，設備能滿足白天圖像清晰無干擾，夜間可以正常使用，具備紅外或環境補光，保證看清人體輪廓特征，錄像保存時間不應少于30天。

　　b）攝像機的防拆、防破壞等縱深防御功能，云臺轉動、鏡頭、光圈的調節、聚焦、變焦，圖像切換、防護罩功能的檢測正常。

　　c）主干道、重要設備和重點場所、區域的監控范圍無盲區，現場設備的接入率及完好率，開通穩定運行時間，矩陣監控主機的切換、遙控、編程、巡檢、報警聯動、視頻報警聯動、圖像識別標識、記錄，系統的跟蹤性能等測試正常并能滿足管理需求。

　　d）室內攝像機的安裝高度以2.5-5m為宜，因層高不足時應安裝在靠邊合適位置或不低于限高位吊裝，不得影響人車通行或容易發生觸碰，室外以3.5-10m為宜，紅外燈安裝高度不超過4m，上下俯角20°為佳。

　　e）數字硬盤錄像監控系統記錄速度最高應不低于25fps，記錄的檢索、查找等功能檢測正常。

　　f）監控系統應有后備電源供應系統，續航時間按合同約定（或產品說明）并保證2小時以上供電要求。

　　g）配置防高空拋物攝像機的，功能測試正常且清晰度與監控范圍能滿足使用需求。

　　3.2.5.6樓宇自控系統

　　a）檢測系統對空調系統設備進行溫濕度自動控制、預定時間表自動啟停、節能優化控制功能，著重檢測其測控點（溫度、濕度、壓差和壓力等）與被控設備（風機、風閥、水泵、加濕器及電動閥門等）的控制穩定性、響應時間和控制效果，并檢測設備連鎖控制和故障報答的正確性。

　　b）空調系統自控檢測數量為每類系統不低于20%抽檢，系統數量不大于5個時全部檢測。被抽檢系統全部合格時為檢測合格。

　　c）在工作站或現場控制器模擬測控點數值或狀態改變，或人為改變測控點狀態時，記錄被控設備動作情況和響應時間應合格；查閱歷史記錄和試運行記錄判定節能優化控制應能滿足管理要求。

　　d）檢測系統對變配電系統的電氣參數和電氣設備工作狀態的監測，利用工作站數據讀取和現場測量的方法對電壓、電流、有功/無功功率、功率因數、用電量等各項參數的測量和記錄進行準確性和真實性檢查，顯示電力負荷及上述各參數的動態圖形能比較準確的反映參數變化情況，并對報警信號進行驗證。

　　e）變配電系統自控抽檢數量每類參數應不低于20%，且數量不得少于20點，數量少于20點時全部檢測。被檢參數合格率在100%時為檢測合格。

　　f）對高低壓配電柜的工作狀態、故障狀態，電力變壓器的溫度，應急發電機組的工作狀態、儲油罐的液位及蓄電池組工作狀態、不間斷電源的工作狀態進行檢測時，應為全部檢測，合格率為100%時為檢測合格。

　　g）檢測系統對公共照明設備（公共區域、過道、園區和景觀）的監控，以光照度、時間表等為控制依據，設置程序控制燈組的開關，檢查控制動作的正確性，并手動檢查開關狀態。

　　h）照明系統自控按照明回路的總數20%進行抽檢，數量不少于10路，總數少于10時應全部檢測，抽檢數量合格率100%時為檢測合格。

　　i）檢測系統對給水系統、排水系統和中水系統進行液位、壓力等參數檢測及水泵運行狀態監控和報警，通過工作站參數設置或改變現場測控點狀態，監視設備的運行狀態，包括自動調整水泵轉速、投運水泵切換情況及故障狀態報警和保護情況應滿足設計要求。給排水系統自控抽檢數量按每類系統的50%，且不得少于5套，總數少于5套時全部檢測。被檢參數合格率100%時為檢測合格。

　　j）檢測系統對冷熱源、機組和交換系統進行系統負荷調節、預定時間表自動啟停和節能優化控制功能，通過工作站或現場控制器對冷熱源、機組和熱交換系統、水系統設備控制和運行參數、狀態、故障等的監視、記錄與報警情況及設備運行的聯動情況檢查，系統應能滿足設計和使用要求。

　　k）核實冷熱源、機組和熱交換、水系統能耗計量與統計資料，確認其節能效果。

　　l）檢測系統對建筑物內電梯和自動扶梯系統的監測，測試工作站對該系統的運行狀態與故障的監視情況，并與電梯和自動扶梯系統的實際工作情況進行核實。

　　m）電梯系統自控檢測方式為全部檢測，合格率100%為檢測合格。

　　n）檢測中央管理工作站記錄各種測量數據、運行狀態、故障報警等信息的實時性和準確性，以及對設備進行控制和管理的功能。并檢測中央管理工作站控制命令的有效性和參數設定的功能，保證中央管理工作站的控制命令被無沖突的執行。

　　o）檢測中央管理工作站數據的存儲和統計（包括檢測數據、運行數據）、歷史數據趨勢圖顯示、報答存儲統計（包括各類參數報警、通訊報警和設備報警）情況，中央管理工作站存儲的歷史數據時間應大于三個月。

　　p）檢測中央管理工作站數據報表生成及打印功能、故障報警的打印功能應正常。

　　q）檢測中央管理工作站操作的方便性，人機界面應符合友好、漢化、圖形化要求，圖形切換流程清楚易懂，便于操作，對報警信息的處理應直觀。

　　r）檢測系統操作權限的設置與控制，確保系統操作的安全性。

　　3.2.5.7辦公網絡與綜合布線系統

　　a）電信間、設備間應提供220V 帶保護接地的單相電源插座。

　　b）電信間、設備間應提供可靠的接地裝置，檢查接地裝置的設置，測量接地電阻阻值。

　　c）進線間的照明、電源、接地、防火、防水等應符合設計要求。

　　d）鋪設活動地板的場所，活動地板防靜電措施及接地應符合設計要求。

　　e）布線線纜接頭位置不允許設在穿線管內，管井內的接頭應做防水處理，室內外接線需進行焊接或使用接線端子。

　　f）線槽、橋架吊裝牢固，各段之間連接良好，安裝牢固，接地可靠。

　　g）敷設線槽和暗管的兩端宜用標志表示出編號等內容。

　　h）纜線的布放應自然平直，不得產生扭絞、打圈、接頭等現象，外皮無破損。

　　i）線槽內纜線布放應順直，盡量不交叉，在纜線進出線槽部位、轉彎處應綁扎固定。

　　j）橋架內線纜垂直敷設時，在纜線的上端和每間隔1.5m 處應固定在橋架的支架上；水平敷設時，在線纜的首、尾、轉彎及每間隔5-l0m 處進行固定。

　　k）在水平、垂直橋架中敷設纜線時，應對纜線進行綁扎。對絞電纜、光纜及其他信號電纜應根據纜線的類別、數量、纜徑、纜線芯數分束綁扎。綁扎間距不宜大于1.5m，間距應均勻，不宜綁扎過緊或使纜線受到擠壓。

　　l）樓內光纜在橋架敞開敷設時應在綁扎固定段加裝墊套。

　　m）纜線的彎曲半徑符合規定。

　　n）纜線應有余量以適應終接和檢測。對絞電纜預留長度：在工作區宜為3-6cm，電信間宜為0.5-2m，設備間宜為3-5m；光纜布放路由宜盤留，預留長度宜為3-5m，有特殊要求的應按設計要求預留長度。

　　o）綜合布線系統信息端口，各配線架雙絞線電纜必須有清晰、永久的編號。信息端口與它在相應樓層配線架內交接處的編號必須一致，上一級配線架與下一級配線架內相應交接處的編號也必須一致。信息端口與電纜的類別也應標明。

　　p）不同區域的雙絞線電纜配線架應根據不同用途標注不同的色標，色標必須清晰、永久，便于區分，整個系統的色標必須一致。

　　q）光纜布線各配線架內光端口必須編號，上下級配線架內相應端口的編號必須一致，光纜類別（多模或單模）應標明。

　　3.2.5.8三網移動通信系統

　　a）三網移動通信應實現小區紅線范圍內信號全覆蓋，包括電梯轎廂和井道。

　　b）網絡可接入率，應在無線網絡覆蓋范圍內的90%位置，99%的時間、在20秒內移動終端均可接入網絡。

　　c）室內覆蓋區內的可接通率應達到在室內覆蓋區內的95%位置，并在99%的時間移動臺可接入網絡，室內覆蓋系統區內掉話率應小于1%。

　　d）室內覆蓋信號泄漏：在建筑物外10m-15m處，室內覆蓋系統場強應在-85dBm以下。

　　e）各通信運營企業通信業務平等接入，用于用戶業務開通的跳纖安裝規范整潔并做好各自公司的標識標牌。

　　f）通信機房及各樓棟弱電井相關通信設備應按各運營企業分別安裝計量電表并做好相關標識，強弱電分開布置并走線規范。

　　3.2.5.9背景音樂系統

　　a）園林和吸頂音響安裝牢固平正，接線規范。

　　b）分區播放與控制功能正常

　　c）音質音量符合《智能建筑工程質量驗收規范》（GB50339-2003）并符合設計要求：最高輸出電平>85dB，輸出信噪比（功放）>80dB，聲壓級90dB/W·M，頻寬100-16000Hz。

　　d）具備多種數據存儲介質和現場音源播放模式，且音質清晰無明顯失真。

　　3.2.5.10監控中心

　　a）監控中心地面以靜電地板敷設，地板下支撐柱有保護地線，地板下不應有積水，保持干燥。

　　b）監控中心內有設備接線圖，線路布置規范并設置標識。

　　c）監控中心為雙電源供電并相互手自動切換正常。

　　d）智能化各電子系統設備做好防雷接地，在機房應設置專用等電位聯結排，防雷接地電阻應不大于4Ω。防雷設計采用共用接地系統時，大樓接地系統的接地電阻不應大于１Ω。

　　e）結合建設交付清單核對各子系統配置，通過相關管理系統配置界面與現場查驗核對設備設施數量及其型號規格與清單100%相符為合格。

　　f）各系統安裝調試、試運行正常，已連續正常試運行時間不少于一個月。

　　g）各智能化子系統已進行了系統管理人員和操作人員的培訓，并有培訓記錄，系統管理人員和操作人員已可以獨立工作。

　　3.2.6通風系統

　　通風系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.6.1風機及風機廂、風管外觀完好，安裝牢固可靠有銘牌標識，無碰傷、劃傷及銹蝕等異樣，材質應符合GB50243-2016《通風與空調工程施工質量驗收規范》要求。

　　3.2.6.2風機能正常開啟關閉、運行平穩，無明顯震動，無異常噪聲。

　　3.2.6.3所有通風管道連接完好，無漏縫破裂，管道內無雜物。

　　3.2.6.4風機及風機廂、風管減震支座或支、吊架，承重應符合設計及產品技術要求。

　　3.2.6.5 飲食業的底商或商鋪應配置獨立排油煙通道，不應與住戶共用。

　　3.2.6.6 空調系統管道保溫層完好，無破損。

　　3.2.6.7 VRV多聯機各連接和密封部位不應有松動、漏氣、漏油等異常現象。

　　3.2.6.8 VRV空調主機安裝固定，風機無異常噪音且需設置制熱時空調主機的排水措施。

　　3.2.6.9空調系統室內機在設備邊界1m 外測試，設備運行使用分貝儀測試時允許噪聲范圍：晝間不應大于60dB（A），夜間（22時至翌日6時）不應大于50dB（A）。

　　3.2.6.10通風機傳動裝置外露部位以及直通大氣進、出口，必須裝設防護罩（網）或采取其他安全措施。

　　3.2.7燃氣系統

　　燃氣系統承接查驗應滿足以下基本要求：

　　3.2.7.1燃氣系統設施整體外觀質量良好，調壓箱（柜）安裝牢固可靠有明顯銘牌標識。

　　3.2.7.2燃氣表安裝在室外時，應統一置于燃氣表箱內，并加鎖。

　　3.2.7.3管道立管安裝穿墻時應設套管，套管高出地坪8-10cm與天花頂棚平齊，立管垂直度每5m以下不大于2mm。

　　3.2.7.4管網不能通過密封空間（應設在通風空間）；煤氣管明敷每層需安裝管夾牢固可靠，管道離墻面3.5cm-4cm。

　　3.2.7.5如有減壓設備，應能自動工作并提供手動調控閥。

　　3.2.7.6供氣管道應標有燃氣標識及供氣方向標識。

　　3.2.7.7管道安裝完畢后應將接口和管壁清理干凈，作防腐處理。

　　3.2.7.8試壓檢驗無泄露。